일본부동산에대한 일본현지 업자로서의 의견


글쓴이 : 관리자 등록일 10-12-20 11:33     조회 3,220
        먼저 저는 일본에서 부동산을 운영하고 있으며 실질적으로 유학생 기숙사도 운영하고 있는 사람
        입니다. 원장님의 부탁으로 학생들에게 먼저 일본부동산에대한 이해와 바로된 정보를 드리고자
        합니다.
    뭐부터 이야기 해야 할지 모르겠지만 하나 하나 집어가면서 이야기 해보도록 하겠습니다


                                           먼저 유학생이 방을 위하기 위한 방법

    1. 학교에서 운영하는 기숙사로 입주하는 방법
        이것을 일본어 학교가 운영하는 기숙사에 입주하는 방법입니다. 물론 일본어학교 자체가 운영
        하기 때문에 가격적으로 좀 저렴한 면이 있으며 학교근처에 방이 있는 경우가 많습니다. 하지만
        기본적으로는 학교에서 운영을 하다보니 관리가 미흡하며 지속적인 이용으로 시설이 많이 떨어
        지는것이 일반적입니다. 더 문제는 일본어학교자체가 기숙사를 운영하지 않는 학교가 많습니다.
       
    특히 동경내에서는 기숙사를 운영하는 일본어학교는 거의 없다고 봐야 합니다. 왜냐면 기숙사를
        운영해서 타산이 나오지 않기 때문이며 학교가 기숙사까지 운영하면 학교이미지에 큰 타격을
        입기 때문으로 분석됩니다. 그러므로 일본어학교는 사설기숙사에 들어오는 것이 오히려 학교
        측에서는 관리하기 편하기 때문에 학생들을 사설 기숙사에 소개하는 것이 대부분입니다.

    2. 사설기숙사에 입주하는 방법
       
    사설기숙사는 기본적인 특색이 외국인이 운영하는 것이 기본적인 특색입니다. 일본에서
        외국인이 방을 구하기 힘들다는것은 자명한 사실이기 때문에 이런 외국인들을 위해 현지에
        있는 외국인들이 방을 랜탈하여 다시 재 랜탈하는 방법으로 사설 기숙사를 운영합니다.
        방의 형태로는 원룸형태도 있고, 투룸,쓰리룸형태가 있습니다. 가격은 거의 4만에서 6만엔
        사이에서 가격이 결정됩니다. 거의 2인1실이 되는데 이유는 현지에서 거래되는 가격에서
        업체들의 이익을 붙이기 때문입니다. 그럼 왜 이런 사설기숙사가 성행을 할까요.
        이유는 간단합니다.  일본에서 방을구하기 위해서는 시키긴,레이긴, 부동산 소개비라는 비용이
        들며
    이런 비용을 합하면 7만엔짜리 원룸을 구하기 위해서는 초기에 25만엔정도의 추가비용이
        듭니다.
    게다가 그 방은 계약자가 책임을 지고 임대료를 내야 하며 이 책임에대해 보증인을
        필요로 합니다. 게다가 계약자 본인이 일본에 있지않으면 계약하기는 더욱 힘들고요.
        이런 점을 이용하여 현지에있는 외국인들이 7만엔짜리 방을 구해서 한사람당 5만엔씩 하여
        2명을 넣고 10만엔을 만들어들어서 3만엔의 수익을 창출시키게 됩니다. 
       
        물론 인터넷을 이용하게 되면 추가비용이 들겠지요... 게다가 방을 구한다해도 시설이 전혀 없기
        때문에 바로 이용이 가능하도록 시설도 해놓게 됩니다.또한 일본에서는 2년계약이일반적인데..
        2년계약후 갱신을 할경우에는 추가비용이 듭니다. 이런비용도 운영자가 부담을 하게되죠. 
        또한 2인1실 이다보니 한명이 들어오지 않는 부담도 운영자가 책임을지게 되죠..  이런식으로 
        운영자는 방을 채우기위해 3개월단위로 계약을 하게 되며 시설을 유지하기 위해 시설이용료와 
        한명이 들어오지않는 부분과 방을 계속유지하기 위해 드는 비용에대해 입실료의 형태를가지고 
        계약을 하게 됩니다. 또한 유학생이 3개월이 한번 들어오기때문에 3개월계약을 기본으로하여 
        기본적으로 3개월치를 일시불로 받게됩니다.이런 실정이다보니.. 대부분의 기숙사비용을 보면..
        입실료:3만엔, 시설료:4만엔, 보증금 : 1만엔, 월비용 :5 만엔 이렇케 하여 3개월초기 비용이
        23만엔이라는 비용이 나오게 됩니다.
    물론 이 비용은 천차만별입니다.위치에 따라 틀리고
        형태에 따라 틀리고, 1인실이냐,2인실이냐, 3인실이냐에 따라 틀립니다.  일단 선택은 유학생이
        자신이 직접하셔야 합니다.

    3.
    관리회사가 운영하는 방을 구하는 방법
       
    요즘 일본에서는 관리회사가 기숙사처럼 집주인에게 방을 일괄적으로 빌려놓고 그방을 재임대 
        해주는 회사가 많이생겼습니다. 이런 회사들은 기숙사로 달리 방단위로 빌려주는게 특색입니다
        예를 들면, 레오팔레스가 대표적인 예입니다. 또한 방단위로 빌려우는 것이 일반적인 형태에서 
        2인1실의 룸쉐어 형태도 있습니다. 사실 이런 관리회사가 운영하는 방들은 사실 위의 사설
        기숙사보다는 약간 비용이 저렴한것이 특색입니다. 왜냐면.. 위 사설기숙사는 일반적인 임대
        가격에서 수익을 창출시키지만.. 관리회사가 운영하는 방은 집주인으로부터 위탁을 받고 하기  
        때문에 가격경쟁에서 우위를 차지하죠.. 하지만 이런 관리회사는 집주인과 직접상대를 하다보니
        현지 외국인이 운영하기 보다는 일본인이 운영하는 것이 일반적입니다. 그렇다 보니 운영방식도
        일본식입니다. 유도리가 전혀 없습니다. 임대료가 늦어지면,, 가차없이 퇴실조치를 당하며,
        계약서대로만 하여야 합니다. 사실 사설기숙사가 가지는 유도리와 인간미가 전혀 없다고 보아야
        합니다. 요즘은 부동산이 관리회사를 같이 가지고서 운영하는 것이 많습니다. 아마 한국에서
        모집하는 부동산들은 거의 관리회사 형태로 한다고 보아야 합니다. 왜냐면... 한국에있는 사람을
        일본인에게 소개하며 일본사람이 좋다고 하지는 않겠죠.. 아마 한국에있는 원룸을 중국유학생
        온다고 빌려주지요..하면 한국 집주인들이 위험을 감수하고 선뜻 그렇케 하죠..하지않는 것과...
        마찬가지라고 생각합니다. 이런 관리회사가 운영하는 방의 특색은 초기비용을 저렴하게 합니다.
        그리고 약간의 수익 부분을 붙이는것이 특색입니다.

    4.
    직접 부동산을 통해 집주인과 계약하는 방법
       
    사실 이 경우는 계약자가 일본에 있지않으면,,, 거의 불가능합니다. 저도 부동산을 운영하지만,,
        현지에 있는 유학생들도 일본인에게 소개하고자 하면,, 사실 일본인 집주인들의 상당한 반발을
        받습니다.  하물며 일본에 있는 사람도 그런데.. 들어오지도 않은 유학생을 아무리 신분이 확실
        하다고 해서.. 일본집주인에게 소개를 한다고 하면.. 대번 거절을 받습니다. 게다가 집주인은
        다음부터 우리에게 방을 맡기지 않을 가능성이 있어서.. 왠만하면.. 소개를 하지 않죠.. 저희
        부동산뿐만아니라.. 거의 대부분의 부동산이 같은 실정입니다. 다만 응용은 가능하겠죠..
        우리회사가 방을 계약하고 다시 재임대를 해주는 방법인데.. 그렇다면..회사의 위험을 감수해야
        하기 때문에.. 저희 부동산이 수익을 창출하지않으면 안되고..그런형태라면 관리회사가 되는것
        이죠..  코에걸면 코거리 귀에걸면 귀걸이가 되는건가요?

                                             그럼 어떤것이 유리한 방법일까요?
        이런 질문에 대한 답변은 정말 하기가 힘드네요.. 왜냐면.. 방을 구하는 사람들은 천차만별이고
        개인사정들이 너무 많이 차이가 있습니다. 어떤분들은 작은 방이라도 넓고 좋네요 하는 사람도
        있고 어떤 사람은 넓은 방이라도 좁다고 하는 사람도 있고요. 어떤 사람들은 돈걱정하지않으니
        좋은 방 해달라는 사람도 있고 어떤 사람들은 무조건 싼것을 해달라는사람도 있습니다. 
        게다가 방은 한정되어있고 한정된방에서 개인사정에 마추려면,, 상당한 노력이 필요합니다.
        게다가 방을 전부 보여주어도 살다보면 이런저런 점에대해 불만이 나오게 되는데 하물며 방을
        전혀 보지않고 사진으로만 방을구하는 한국에서 들어오는 유학생들에게 꼭맞는 방을구해주기는
        정말 힘들것 같습니다. 게다가 본인과의 직접적인 거래가 아니라.. 유학원을 통한 거래가 되다
        보니 더욱 개개인의 사정을 마추기는 힘들게 됩니다.그렇기 때문에 딱잘라서 어떤방법이 유리한
        방법이다 말하기는 힘듭니다. 다만 계약을 할때는 인터넷을 통해 본인이 입주하는 방에대한
        시가를 어느정도 확인을 해보는 것과, 방의 형태가 1인실이냐, 2인실이냐, 아니면 원룸이냐
        투룸이냐, 쓰리룸이냐,, 위치는 어느정도이냐, 등등의 내용을 꼼꼼히 따지는 것이 중요합니다.
        또한 초기비용이 싸다고 무조건 좋은 방은 아닙니다.  초기비용이 싸더라도 퇴실시에 시키긴을
        받는 곳도 있습니다. 또한 연장시에 연장금을 받는 곳도 있으므로 초기 계약시금액만으로
        따지지 말고, 퇴실때까지 들어가는 비용에대해 꼼꼼히 따지는 것이 좋습니다.  그리고 자신의
        자금능력과 드는 비용에대해 잘 마춰 보셔야 합니다. 무조건 남들이 이렇케 산다고하여 그런
        방이 맨날 있는것은 아닙니다.  자신의 경제적인 능력에 방을 마추시는것이 좋습니다.
        무리를 하면 일본에서 일만하다 한국가게 되기 일수입니다.

     * 추가내용
        요즘 일본도 부동산 경기가 않좋다보니..이렇케 저렇케 싼 방들이 많이 나오는것이 사실입니다.
        하지만 싼것에는 그럴만한 이유가 분명이 있습니다. 사실 소비자입장에서 그것을 찾는것은 쉬운
        일이 아닐것입니다. 또한 상당한 시간이 필요로 하고요. 또한 좋은 방일수록 현지에서 계약되는
        경우가 많습니다. 일단 초기에 들어오시는 유학생들에게 개인적으로 추천드리고 싶은것은 일단
        믿을만한 곳을 통해 방을구하는것이 좋을것같고요.이런저런 말에 현혹되지말고,, 자신이 원하는
        형태과 경제적인 능력에 방을 마추는것이 좋을듯합니다. 그리고 가능하다면 방을 사진보다는
        직접보고 결정하는것이 좋고요.. 이것이 여이치 않을 경우에는 일단 잠시 지낼곳을 결정하여
        지내시고.. 현지에서 직접 본인이 방을 확인하면서 지낼방을 결정하시는것이 좋을듯합니다. 




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